AI概要
【事案の概要】 大阪府（原告）が所有する地上54階建ての大阪府咲洲庁舎（旧大阪ワールドトレードセンタービルディング）の7階から17階部分について、原告は被告ホテル開発会社との間でホテル経営を目的とする定期建物賃貸借契約を締結し、被告ホテル開発は原告の承諾を得て転貸借・再転貸借の仕組みにより被告TCM（マスターリース事業者）及び被告ホテル（オペレーター）がホテル運営を行っていた。また、原告は共用部分（行政財産）について被告ホテル開発及び被告ホテルに対し目的外使用許可をしていた。被告ホテル開発が令和元年11月分以降の賃料等を滞納し、滞納額が9か月分合計約3億2400万円に達したため、原告は令和2年7月31日に賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除するとともに、使用許可を取り消した。原告は、被告ホテル開発及び連帯保証人の被告Aに対し滞納賃料等の支払、被告らに対し明渡し及び解除後の賃料相当損害金（賃料の2倍相当額）等の支払を求めた（第1事件本訴・第2事件）。被告ホテル開発は、エレベーターから著しい騒音が発生しており原告に改修工事義務違反等があるとして、損害賠償約36億円と未払賃料との相殺後の残額7000万円の支払を求める反訴を提起した（第1事件反訴）。 【争点】 1. エレベーター走行音についての原告の被告ホテル開発に対する損害賠償債務の有無（改修工事実施義務違反、瑕疵担保責任、告知義務違反） 2. 賃貸借契約の解除の有効性及び使用許可取消処分の適法性（信頼関係不破壊の法理、相殺の抗弁等） 3. 被告TCMの本物件2についての間接占有の有無 4. 被告TCMの共同不法行為責任の有無及び損害額 【判旨】 争点1について、裁判所は、募集要項に賃貸借物件の基本的な仕様は「事務所」であり、用途変更に伴う改修費用は入居事業者の負担と明記されていたことから、原告にホテル仕様の遮音性能を備える改修工事義務はなかったと判断した。また、ガイドローラー交換後の騒音測定では客室内の騒音は35～40dB程度（日本建築学会の推奨水準から一般的水準の範囲内）に改善され、ホテル開業後も宿泊客からの特段の苦情はなかったことから、瑕疵も認められないとした。告知義務違反の主張も退けた。 争点2について、滞納額が解除事由（3か月分）を大幅に超過する9か月分約3億2400万円に及んでいたこと、被告ホテル開発が2度にわたり滞納賃料の支払を誓約しながら履行しなかったことから、信頼関係不破壊の特段の事情は認められず、解除は有効とした。相殺の抗弁については、解除後の相殺の意思表示は解除の効力に影響を及ぼさないとする判例法理を適用して排斥した。使用許可の取消処分も適法とした。 争点3・4について、被告TCMは転貸借契約に基づく間接占有者であり、被告ホテル開発・被告ホテルと共に本件ホテル事業を共同で行う意思のもとで不法占有に関与していたとして、共同不法行為責任を認めた。 以上により、原告の請求のうち、被告らに対する明渡し、滞納賃料等約3億6496万円、違約金約1億0545万円、解除後の賃料相当損害金約20億9591万円及び将来の月額7030万円の損害金等をほぼ全面的に認容し、被告ホテル開発の反訴請求は棄却した。