共同利益背反行為の停止等請求事件

【事案の概要】 マンション管理組合の管理者である原告が、社会福祉法人である被告に対し、被告が賃借した専有部分2戸を障害者グループホームとして使用することが、管理規約の住宅専用使用条項（12条1項）に違反し、区分所有法6条1項所定の区分所有者の共同利益に反する行為に該当するとして、同法57条1項に基づくグループホーム事業の停止及び管理規約68条2項に基づく違約金85万0430円の支払を求めた事案である。被告は平成15年頃から約15年間にわたり当該住戸で重度知的障害者6名にグループホーム事業を提供しており、被告側は障害者の生活の本拠として「住宅」に該当すると主張するとともに、停止請求が障害者差別解消法8条1項の不当な差別的取扱いに当たると争った。 【争点】 主な争点は、(1)障害者グループホームとしての使用が管理規約12条1項の「住宅」に該当するか、(2)当該使用が区分所有者の共同利益に反する行為か、(3)停止請求が障害者差別に該当するか、(4)違約金の額である。特に消防法令上、グループホームの存在によりマンション全体が特定防火対象物に該当し、防火対象物定期点検義務や共同住宅特例の適用除外リスクが生じる点が重要な考慮要素となった。 【判旨】 裁判所は原告の請求をいずれも認容した。管理規約12条1項の「住宅」該当性については、生活の本拠としての使用に加え、客観的な使用態様が管理規約で予定された管理の範囲内であることが必要とする判断枠組みを示した上で、被告の使用は利用者の生活の本拠ではあるものの、グループホームの存在によりマンション全体が特定防火対象物となり管理組合に防火対象物点検義務が生じること、共同住宅特例の適用除外リスクがあることから、管理規約で予定された管理の範囲外であり同項に違反すると判断した。共同利益反行為についても、防火対象物点検費用が年約51万円と高額であること、将来の消防設備設置に伴う多額の負担リスク等を考慮し、グループホーム事業の公益性を認めつつも、規約違反による不利益が優先されるとした。障害者差別の主張については、障害を有しない者が規約違反した場合にも同様の対応がされるはずであり、不当な差別的取扱いには当たらないとして排斥した。